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黃奇帆:樓市變局,不能忽視3股力量
時間:2019-7-27 | 作者:信和眾聯

我一直覺得,黃奇帆是當前對于中國房地產行業的現狀和未來最有深刻認知的人之一

他所提出的各種樓市調控政策,給我的感覺就是“治大國如烹小鮮”一樣簡單而有效

前幾日黃奇帆參加了世界華人不動產學會暨房地產業高質量轉型發展國際研討會,發言稿將近2萬字,字數比較多,可能很多人還沒細看

R先生把其中最重要的幾個觀點拿出來并添加一些輔佐的解釋,希望對大家理解和投資房產有所幫助

01

樓市普漲,結束

黃奇帆認為,中國房地產業在過去20年房地產交易總量之所以能夠翻四番,有四個原因:

一是城市化。在過去20年里,中國城市常住人口城市化率上升了近26個百分點,不僅是農民工進城市,還包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市,人口在城市之間遷徙。總之,城市人口的大幅度增長,城市規模的擴大帶動了房地產業的增長。

二是舊城拆遷改造。為了把城市功能重新組合,需要拆除一些工廠區、住宅區,建設一些商務集聚區、文化娛樂集聚區。各種因規劃功能布局調整進行城市改造,也能產生較大的新房建設銷售交易量。

三是住房質量升級。上世紀八十年代以后,農村是磚瓦房,城市開始建造鋼筋混凝土住房。土坯房一般不會超過10年就會垮塌,需要重新造;磚瓦房一般15年到20年要重建。最初造的鋼筋混凝土住房,由于水泥質量差、鋼筋質量差、建筑結構差,到了20多年、30年基本上也要拆了重建。

四是人均住房面積增加。原來城鎮人均住房面積5平方米、10平方米、20平方米。1990年,中國人均住房面積只有6平方米;到2000年,城市人均住房面積也僅十幾平方米,現在城市人均住房面積已達到36平方米。人均住房面積偏小,也會產生改善性的購房需求。

但以上四方面因素在今后十幾年會逐漸淡出。

一是城市化率增長放慢,已接近拐點。在未來十幾年將從現在的60%大致增長到70%,城市化率的上升面臨天花板現象,城市人口增速放緩,城市化的人口紅利會逐步淡出。

二是舊城改造總量減少。經過20年的城市改造,舊城改造大拆大建的狀況會逐步淡出,總量會大規模減少。

注:過去3年內,棚改貨幣化作用顯著

三是人均住房面積基本平衡不會再大幅增加。當前我國人均住房面積已經達到36平方米,盡管還會有增加需求,但只是局部結構性的,而不是總體性的人均住房不夠。

補充:對比后會發現,其中目前我們的人均住房面積從全球范圍看,確實還比較高)

注:人均住房面積

四是住房質量提高。老城市的折舊改造量會大量減少。假設這個城市有10億平方米的房子,如果按30年折舊計算,那么每年會折舊三十分之一,差不多3000萬平方米要拆了重造。現在如果變成了100年,每年的折舊平均也就變成1000萬平方米了。

從實際情況看,最近幾年新建住房面積也確實在逐年下降

1998年到2008年,每年增長25%左右,2008年到2012年期間,每年增長15%,2012年到2017年,維持在6%-7%的區間,而2018年的增長率是1.8%

02

房地產的未來,在三個地方

從現在開始,往后的十幾年,房地產不會出現四面開花,東西南北中全面發熱的狀態,中國房地產建設的重點地區會在三個地方:

一個是中心城市。所謂中心城市,指除了省會城市之外也包括一些同等級別區域性的中心城市。比如山東省除省會城市濟南外,也有區域中心城市青島;廣東除了省會城市廣州之外還有同等級中心城市深圳。(補充:類似的還有江蘇除南京外的蘇州)

第二個就是大都市圈。超級大城市輻射會形成城市圈,城市圈里的那些中小城市會成為房地產發展熱點。

第三個熱點地區是城市群。城市群里的大中型城市往往也會是今后十幾年房地產開發的熱點,我們對于城市的規模,其實有個分類。

50萬以下人口,小城市;

50萬-100萬人口,中型城市;

100萬-500萬人口,大型城市;

500萬-1000萬人口,特大型城市;

超過1000萬人口,超級大城市。

除了以上三個熱點區域,大家還可以關注跨入1000萬人口的超級大城市,他們都有十幾年以后人口增長500萬以上的可能。

(補充:目前戶籍人口突破1000萬的城市有重慶、上海、北京、成都、天津、廣州、深圳、武漢、石家莊、哈爾濱、蘇州、鄭州、西安

如果已經是2000萬以上的超級大城市(補充:目前是重慶、上海、北京),自身的核心圈已經密密麻麻地碰了天花板了,它的發展將集中表現在大都市圈,大都市圈的輻射范圍一般會有1.5—2萬平方公里。

大體上50公里—70公里的半徑繞一個圈就構成大都市圈,這個大都市圈里會有一些中小城市,這些中小城市,單獨發展一般不構成熱點,但是,一旦進入大都市圈發展,這些中小城市會加快發展。


環滬都市圈

粵港澳大灣區范圍

補充:請大家仔細研讀下2019年2月頒布的粵港澳大灣區一體化所涉及到的一些重點城市,以及關注下馬上要公布的長三角一體化方案,這兩大都市圈中的中小城市接下來將會有更大的投資機會。

03

房價為什么會漲

任何商品漲落總是跳不出三個原因:

1、通貨膨脹的因素。中國的M2從2004年、2005年開始,差不多保持了十幾年左右兩位數增長,一年百分之十幾的增長率,有若干年份甚至百分之二十幾的增長。這個十幾年,M2翻了三番,也漲了8倍。這個錢出來當然會影響社會經濟。很幸運,被房地產吸收了一大塊資金,房地產成了M2超出增長的一個吸收器,使得整個社會商品的物價指數增長平穩。

2、商品的供求關系。過去十幾年、二十年,中國房地產是供不應求的,人均從10平方米往20、30、40平方米的這個過程是短缺經濟下的補短板的過程,所以強烈的改善需求規模支撐它越造越多。在越造越多的過程中還供不應求,就造成房價不斷往上漲等等。

3、受國際購買力影響。比如美國房地產大漲的時候,美國經濟好,當然也會拉動世界經濟一起往上走;美國出現金融危機或者出現它的匯率大幅度的起伏,也會對中國市場帶來沖擊。中國經濟增長的過程,也會吸引外資投資或購買中國的房地產。

黃奇帆認為,房價下階段不會有什么大的漲幅了,原因有三個:

1、大規模的通貨膨脹已經結束。這幾年的GDP增長率百分之六點幾,物價指數加兩個點,所以M2在2017年、2018年都是八點幾,今年1-6月份8.5,基本上是這樣。

2、總體來看,供不應求的時代結束了,已經進入到總量過剩的階段。所以供不應求造成房價上升、推動房價上升的動力下降了。(補充:但在局部還會出現供不應求的情況)

可以預判,今后十幾年,M2增長率基本上與GDP增長率加物價指數,保持均衡的增長。

而中國的GDP今后十幾年平均增長率大體在5%左右,房地產價格的增長大體上不會超過M2的增長率,大體上也不會超過GDP的增長率,一般會小于老百姓家庭收入的增長率。

注:數據來源于中金證券

補充:其實哪怕房價每年上漲6%,但考慮到杠桿的因素存在,在首付三成的情況下,仍會有18%的實際增長率出現)

3、今后十幾年,房價會趨于平穩,既不會大跌,也不會大漲。中國的城市化率還有10%增長空間,很多城市都還在發展,中國房價不會出現大幅度的往下墜落,沒有這個經濟基礎;但也不會再產生五年翻一番、十年翻兩番三番過去十幾年的那種歷史性現象。

04

土地將實現精準供應,農村土地將更值錢

過去供應土地東西南北是逆向供應的,越是中小城市土地供應越寬松,但這些城市實際上的擴張需求又很低(補充:這也是為什么會出現越來越多空城的原因)

我們有一種對城市規模的恐懼癥,以前一直都是支持小城鎮發展、中等城市發展,一到500萬人口以上就開始限制,一到1000萬人口以上就封頂了。

越是大城市人口越多、建設量越大的地方土地供應越緊,當然地價就高。所以要降低房價、控制房價,很重要的措施是要控制地價、降低地價,就要在高房價的地區增加城市土地的供應。

今后十幾年按照房地產高質量轉型的發展要求,在城市土地價位上會根據“產業跟著規劃走、人口跟著產業走、土地跟著人口和產業走”的原則來供應土地。

這樣走的過程,我們可以用一個形容詞叫做“爬行盯住”。走一步看一步,人口不是一步到位的,土地也不是一步到位的,但是土地可以預支一些,人口到了1000萬我給多少,人口到了2000萬我給多少,就是“爬行盯住”的過程。

但是不再是中小城市寬松供地,大型城市緊俏供地的逆向調控,我們都知道一個人平均一萬平方米,一百萬人就是一百平方公里的城市,給多了就是浪費土地資源。所以在這個意義上,中西部中等小城市土地要給,也應該鼓勵支持,但不能鼓勵泡沫,不能鼓勵成空心化的結果

我們過去城市發展的另一個問題就是農村的土地資源跟城市土地資源分裂,沒有出現資源優化配置順向的一種流動。

下階段可以實施城鄉的建設性用地占補平衡,把它進行資源優化配置,這就有一個地票問題。農民進城了,農村里的宅基地沒用了,這個房子占用了宅基地,深山中的老舊房子要賣也只能賣個幾萬元,但是把這個房子變成耕地,形成地票,一畝耕地的地票可以賣到二三十萬,農民當然有積極性。

如果全國每年有幾十萬畝地票實現了占補平衡的交易,既會通過市場化資源優化配置,增加大城市土地供應,滿足城市化發展的土地需求,又會形成大城市返補大農村成為城鄉統籌改革的一個重要的紅利,今后10年會變成中國城鄉土地一體化發展的一個基礎性的改革措施。

黃奇帆,曾任上海市委副秘書長、重慶市市長、第十二屆全國人民代表大會財政經濟委員會副主任委員,現任中國國際經濟交流中心副理事長。

北京信和眾聯房地產經紀有限公司成立于2003年6月,是以房地產前期咨詢、銷售代理、營銷策劃、廣告企劃、投融資服務為主要業務的房地產中介機構。信和眾聯憑借精誠合作的團隊、高效獨特的銷售模式、快速的市場反應能力以及卓越的培訓體系,經過10年的時間,現已成長為山東、河南地區市場份額增長最快、信譽卓著的房地產綜合服務企業,業務范圍延伸全國各地。

 

 

 
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